Корзина
Нет отзывов, добавить
Контакты
ИП Марару В. И.
+7 показать номер
Виктор Марару
РоссияРостовская областьТаганрогТаганрог347900
Карта

Как покупают и продают недвижимость в Америке

Основная особенность процесса покупки-продажи недвижимости в США в том, что все действия проходят при непосредственном участии профессиональных посредников — представителей продавца и покупателя, которых здесь все называют брокерами.
Брокер продавца во время первой встречи заключает с клиентом договор на продажу недвижимости, чаще всего — контракт на эксклюзивное право на продажу (Exclusive Right to Sell). В течение всего срока его действия только этот агент имеет право продать оговоренный в документе объект недвижимости и получить соответствующие вознаграждение. Как правило 5%-6% окончательной цены сделки.
Другой вид договора, который могут заключить брокер и продавец недвижимости, это контракт на эксклюзивное представительство (Exclusive Agency). При таком варианте продавец не обязан платить комиссионные брокеру, если он сам, без помощи своего агента, находит покупателя.
Третий вид договора — открытый контракт (Open Contract). Продавец заключает его с несколькими брокерами одновременно, комиссионные получает тот из них, кто продаст объект. Такие контракты менее популярны, поскольку в соответствии с существующими правилами не позволяют каждому брокеру поместить информацию о продаже в единую компьютерную базу данных, так называемую Multiple Listing Service (MLS). Через МЛС продается порядка 80% всей жилой недвижимости.
Брокер покупателя также заключает со своим клиентом специальный контракт. В нем оговаривают все пожелания к покупаемому жилью: город или города, в которых будут осуществлять поиск, вид жилья (отдельный дом, квартира, участок земли под застройку), время действия контракта, а также процент комиссионных.
В США на законодательном уровне закреплено следующее требование: если в течение срока действия контракта между покупателем и брокером покупатель купит конкретно оговоренный вид недвижимости в конкретно оговоренном городе, но через другого брокера, то он будет обязан заплатить все комиссионные прежнему брокеру (с которым у него подписан действующий контракт).
Обычно брокер покупателя старается получить комиссионные у продавца, поскольку они уже заложены в оценочную стоимость объекта недвижимости. В этом случае он не может получить их вторично от своего клиента-покупателя.
Если же продавец отказывается выдать ему комиссионные, покупатель обязан заплатить своему брокеру первоначально оговоренный процент.
Стоит обратить внимание, что размещая в MLS свой объект, эксклюзивный брокер продавца тем самым предлагает его другим брокерам, выступающим от имени покупателей, и готов поделить с ними свои комиссионные в случае заключения сделки.
Продавец платит такому специалисту в среднем 5-6% от продажной стоимости недвижимости, и каждый эксклюзивный брокер охотно идет на сотрудничество с другими агентами, соглашаясь поделиться половиной своих комиссионных.
Дело в том, что в результате значительного оборота продаж, осуществляемых через MLS, он в конечном итоге получает больше комиссионных, чем при продаже личного варианта только своему покупателю.
Чтобы помочь клиенту продать недвижимость за максимальную цену и в кратчайший срок, эксклюзивный брокер не ограничивается размещением в MLS, а дает объявления в местных газетах, на различных сайтах в интернете и рассылает рекламные брошюры.
В обязанность эксклюзивного брокера входит также проведение «дня открытых дверей» (Open House), когда любой желающий может посетить выставленный на продажу объект, осмотреть все внутри и задать любые вопросы, по продаваемому объекту, и возможно сделать предложение о его приобретение.
Основной поиск подходящего для покупателя варианта его брокер ведет через ту же базу MLS. Подобрав варианты для своего клиента, он связывается с брокером продавца и договаривается о времени встреч для просмотра.
Если один из объектов покупателя устраивает, он через своего брокера делает предложение продавцу (Offer) — только в письменном виде, с указанием продажной цены, времени на проведение технической инспекции, даты подписания контракта купли-продажи, суммы денег, которую покупатель обязуется взять в банке в качестве ипотечного кредита, и даты закрытия сделки.
Когда поступает предложение от покупателя, эксклюзивный брокер помогает продавцу вести торг. При наличии нескольких предложений он, руководствуясь своим профессиональным опытом, подсказывает, какое из них выглядит более серьезно и надежно.
Время торговли не ограничено: до тех пор, пока продавец не принял и не подписал предложение покупателя, объект продолжают выставлять на продажу и продавец вправе принимать любые другие предложения от других покупателей.
С момента принятия предложения до момента окончательного получения денег и передачи ключей от нового жилья проходит месяца два-три. За это время проводят техническую инспекцию (только для вторичного рынка), подписывают договор купли-продажи, оформляют ипотечный кредит, проводят юридическую проверку чистоты документов о собственности.
Кстати, приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять предложение другого покупателя даже в случае, если оно его больше устраивает. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать аванс.
Авансов, как правило, бывает два. Первый (около $1000) вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья.
Если в доме обнаружены каких-то серьезные недостатки, покупатель может отказаться от покупки и забрать первый аванс или договориться с продавцом об устранении этих недостатков (либо их денежной компенсации). Продавец может принять условия покупателя или отказаться — тогда недвижимость снова выставляют на продажу.
Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор (контракт) купли-продажи. Как правило, при этом покупатель и продавец прибегают к услугам своих адвокатов. Затем вносят второй аванс, обычно составляющий 5% от продажной стоимости с учетом первого взноса. Авансы хранятся в банке — на специальном счете агентства недвижимости.
Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита. Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта.
Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.
После этого все бумаги передают адвокату, которого для завершения сделки нанимает банк. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца, а также наличие или отсутствие предыдущих залогов на продаваемую недвижимость.
Затем проводят официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном региональном отделе регистрации.
vkontakte facebook twitter

Est! («Эст») — о недвижимости и людях, делающих нашу жизнь уютнее.

Предыдущие статьи
  • Обмен квартир с доплатой
    Обмен квартиры в Таганроге с доплатой — вы можете купить и единовременно продать, квартиру или дом в Таганроге, с помощью обмена. Как же решить квартирный вопрос в более выгодной и безопасной форме?
    Полная версия статьи